小产权房屋买卖合同可以公证吗？

所谓小产权房实际上是无法办理产权证的，小产权房的买卖一般无法得到法律的保护，是有风险的。如果买卖合同被认定无效，买房人支付的购房款是应当返还的。

小产权买卖公证了也是没有效的，国家禁止买卖。

对小产权的解释归纳起来主要有3种解释，面临整治的小产权房，指的是下面的第三种。
第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。
第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。
第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。
第一种和第二种解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖（经济适用房需房屋产权证自发证日起满5年才可上市交易），其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证。

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房屋管理部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。

根据我国《物权法》、《土地管理法》以及相关法律规范、司法解释规定：

（1）农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。（《土地管理法》第八条）
（2）农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。（（《土地管理法》第六十三条）
（3）未经依法批准，不得将承包地用于非农建设；（《物权法》第一百二十八条）
（4）宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施；（《物权法》第一百五十一条）
（5）宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家的有关规定；（《物权法》第一百五十三条）
（6）国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、国务院《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》、国家土地局《确定土地所有权和使用权若干规定》的规定，禁止将农村房屋转让给本集体经济组织成员以外的人；
（7）有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定；（《合同法》第五十二条）
（8）在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。
将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定；（最高人民法院关于印发《全国民事审判工作会议纪要》的通知第15条）

由上述规范性文件我们可以看出：
（1）农村的土地原则上归农民集体所有；
（2）未经依法批准不得将农民集体所有的土地使用权出让、转让或者出租用于非农业建设；
（3）禁止将农村房屋转让给本集体经济组织成员以外的人；
（4）“小产权房”买卖合同无效；

“小产权房”只具备普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，并不是商品房，也不能上市交易。“小产权房”买卖合同无效，无法取得房屋所有权，也无法转让房屋。一旦发生政策性清理，买方不仅拿不到拆迁安置补偿款，还要面临“房钱两空”的窘境。因此公证员在此提醒您，购房之前一定要先查验出让人的房屋所有权证、契税发票等凭证，千万不要图便宜而购买小产权房，以免贪小便宜吃大亏。