求问，房子实际面积怎么算？

公用建筑面积÷套内建筑面积之和＝公用建筑面积分摊系数
　　各套 ( 单元 ) 的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积。

应该不是房子的实际面积，而是使用面积。
　　使用面积一般指的是住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。是套内面积减去套内墙体的面积。使用面积的比例在总面积中一般为60%~70%左右。
　　房屋使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、不吊柜、户内楼梯、阳台等空间。
房屋相关使用面积的计算
　　1、坡屋顶使用面积的计算：
　　利用坡屋顶作为使用房间时，除必要的卫生条件(便溺、采光、通风)外，还应同时具备两个条件，才可计入使用面积：使用房间的净高度最低不应低于1.5(含);使用房间净面积的一半(含)以上不低于2.1平方米(含)。
　　2、阳台使用面积的计算
　　封闭阳台按其净面积计算使用面积；没有封闭的阳台按净面积的1/2计算使用面积。
　　3、门洞口及墙壁使用面积的计算
　　大于1.5米(含)的内门洞口应按其投影计算使用面积。活动的内阁包括在使用面积之内；壁断面积从地面算起,其净高度超过1.8米者按其投影计算使用面积。
　　4、户内楼梯使用面积的计算
　　户内楼梯按投影计算面积，包括在起居室内的户内楼梯不再重复计算面积。
使用面积不包括的部分
　　1、突出内墙面的壁柱、管道井、通风道、垃圾道；
　　2、阳台与一般门洞口、屋顶平台、吊柜；
　　3、住宅户内楼板有挑空部分, 则挑空部分不计入使用面积。
套内使用面积计算
　　指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积。套内使用面积系数：房屋按套(单元)计算面积时，使用面积系数为套内使用面积与套内建筑面积加按规定应分摊的公用建筑面积的比率(%)。
　　1、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；
　　2、非公用楼梯按自然层数的使用面积总和计入使用面积；
　　3、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层，按复合层内皮尺寸计算。

地使用权面积是指房屋所占土地面积。计算公式为:分摊土地使用权面积=房屋建筑面积/楼房总建筑面积*楼房占地面积